直说吧,迷你社区究竟值不值得买

未来的主流

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426)作者真叫卢俊团队

在上一次超大社区一文下面,有读者问我们:

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

确实,现在相比较于比较少见的大型社区,小型社区已经越来越多的成为了主流,在我们买房过程中,往往遇到小型社区的情况比较多。

首先,我们来看一下小型社区的数量,按照兔博士的数据,在上海,一共有15661个建面在五万方以下的二手房小区,它们约占了全上海所有小区的81.7%

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

数据来源于兔博士

也就是说,有八成左右的小区,建面都在五万方以下。

单看这个数量,就知道我们买二手房,有很大可能会在小型社区里进行挑选。

而从这些建面为五万方以下的小区分布情况可以看到,除了部分年代不详的小区外,大部分建面为五万方以下的小区都集中在1990-2010年之间。

从年代上来看,刚好就是很多购房者所要购买的房子所属范围内。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

数据来源于兔博士

建面在五万方以下,年代为1990-2010年的小区,占了所有五万方以下小区数量的五成以上,并且在全部二手房小区中,也占了四成以上。

也就是说,如果选择二手房的话,很多人有很大的可能买在建面在五万方以下,1990-2010年间的小型社区内。

因此,小型社区值不值得买,对购房者来说,非常重要。

要说小型社区如何,首先我们要判断的是,这个小型社区所在区域是否成熟,它自身的品质是否优质。

这些,才是决定小型社区住宅舒适度的根本。

至于原因,听我细细道来。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

什么是小型社区

我们先来看一下,到底什么是小型社区。

小型社区一般指的是建筑面积在十万方以下,特别是在五万方以下的为多,居住人口在1000到5000左右,有的甚至更少一些的社区。这种小型社区,占地面积比较小,通常只有几栋楼到十几栋楼。

当然,还有更小型的独栋建筑单独为一个楼盘的情况,我们称它为独栋社区,不作小型社区考虑。

也是因为小型社区比较小的原因,它的缺点全部都和它的占地面积有关。

相比较于大型社区,它的缺点很明显。按照规划来看,不如大型社区内部的配套完善,比如大型社区标配的会所,往往在小型社区内是不存在的。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

百度百科概述图

又因为小型社区的体量较小,在它的社区内,不仅无法盖会所,还可能缺乏一些健身场所。住在小型社区的人,往往需要到社区外面进行运动。

像是我所居住的小型社区,就有很多人沿着外面的马路跑步,因为小区里面活动不开。

但是,这些缺陷主要是由于小型社区比较小导致的,对整体来说影响并不是特别大。如果是地处比较成熟的区域,小型社区周围的配套也是很完善的。

小区内部不足的配套,是可以靠着成熟街区的配套来弥补的。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

小型社区的优点

小型社区的缺点来源于它的占地面积小,但是它的优点,同样也是因为占地面积小。

最直观的一个优点就是,小型社区管理起来比较方便。

比如我所在的小区,每一栋楼都有楼长,除了业主群外,各栋楼都有小群用来通知。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

尤其在小型社区里,为了避免年纪大或者工作繁忙的住户接受不到信息,多是由业委会的人挨个上门来传达,不会让任何人错过相关信息。

比如这一次的疫苗,我先是从群里获知了信息,前几天又被楼长上门嘱咐了具体打疫苗的时间和流程。在这个过程中,是经过了我的签字登记的。

这种反复确认,不遗漏任何一人的操作模式,在大型社区中可能会比较难做到,尤其是当面对的住户是老年人时,更是需要通过一些传统的走访手段来通知。

之前提到的春申复地城解决停车难的小区,也是因为该小区的规模比较小,是一个小型社区,因此业委会和物业才能方便管理和协调。

此外,对于小型社区来说,物业所做的工作和大型社区相比要简单一些。

比如人员上的配置,同样是两个保安站岗一个门,相比较于人来人往的大型社区,小型社区的保安,往往能记住所有的业主,外部人员想要进去就相对困难

而我在踩盘过程中,面对大型社区,从来没有被门禁拦住过,都是正正当当的走进去,无人过问。

在其他方面,也是一样,无论社区多小,物业该配置的人员是不能少的,相对于大社区的一个物业人员对口大几百个甚至上千个业主,小社区的每个物业人员对口的业主会少一些,这就造成了回复和处理上的快速。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

比如我所在的小区业主群里,只要业主说哪里有问题,物业人员立刻就去响应,并且派人去处理。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

所以,即使小型社区在配套上比不上大型社区,但是同样的,在物业响应速度上、管理维护上,都要更加迅速一点。

而这一点,也同样决定了生活的舒适度。于是小型社区,有相当一部分市场。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

成熟的小型社区什么样

对于小型社区来说,能不能买,主要是看它所在的这一片区域成熟与否。

如果是一个成熟区域内的小型社区,街区配套完全可以弥补小区内部配套的不足,那么,小型社区相比较于大型社区,反而有很大的优势。

为此,我们特地去市区的成熟区域,对小型社区进行一个市场调查。

我们拿普陀区成熟区域的一个大型社区和一个小型社区做一个对比,来看下这个成熟区域内的小型社区,到底怎么样。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

这是一片较为成熟的区域,整个城市界面应有尽有,超市、学校等等。甚至还有一个红星美凯龙家具城。在这片区域内,光是各家的中介,我就看到了四个。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

图上列举的大型社区中星海上名庭和小型商品房社区安居朝阳园,两者的城市界面是完全一样的,也都在同一所中学的范围内。

它们离的很近,不算户型产品,只单独从社区来看,整体区别不大。

让我们来看一下安居朝阳园这个小型社区的内部配套。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

进门的中庭绿化的不错。

像是这种品质比较优良的小型社区,在绿化上做得都还不错,物业维护起来也比大型社区要相对容易一些。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

在我看来,很多小型社区,在绿化这一块也是进行了规划的,园林上错落有致,并且每一处根据季节的不同,种植了不同的植物。

又因为维护的较好的缘故,在很长一段时间过去后,整体的绿化情况就会显得品质很高。

安居朝阳园,是2000年左右的小区,距今已有超过20年了,依旧显示出不错的品质。

而更让我惊讶的是,这个小型社区,麻雀虽小,五脏俱全。我在小区内还看到了有儿童活动的场所。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

以及成年人健身的场所。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

这两个地方是单独划出来的一块,在楼的侧面,不与道路重合,可以保证儿童和成年人的安全。

尤其是两个地方建造在了一起,在儿童游玩的时候,成年人有自己的活动区域。可以一边照看孩子,一边自己锻炼。

其实,这种品质比较高的小型社区,也是尽可能多得做内部配套和绿化的。

在附近的另一个小型社区里,这种感觉更为明显。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

在两栋楼之间,使用了大面积的空地来规划景观。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

大型社区有的,在小型社区,除了占地面积尤为大的会所、健身房,以及一些银行、便利店之外,必备的设施还是都有的。

但是要注意的是,这种成熟区域的小型社区,必须要 物业好。如果物业不好的话,再加上物业费收不上来,那么小区内的各方面维护都会比较差。

很有可能住个五年十年以后,就变成了老破小,品质会比较糟糕。

在这种成熟区域物业好的小型社区中,居住起来还是比较舒适的,即使没有健身房、会所,也半点都不比大型社区差。尤其住久了,在大部分邻居都是熟人的情况下,更是容易相处。

像是健身房、会所、菜场、便利店等等,这些完全是可以靠着成熟的板块来解决的。小型社区出门比较方便,业主下楼到街上也不远,完全可以在街道上解决这些需求。

因此,成熟区域内品质优良的小型社区,是可以获得较好的居住舒适度的。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

小型社区惜售

作为成熟区域的小型社区,如果这个社区的品质比较好的话,那就会造成一个后果——业主惜售

也是,一般情况下,住得舒服,谁愿意卖?

像是这一次去的安居朝阳园,一共有428户,而通过贝壳可以看到,从2016年到现在,历史成交仅有7套。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

其中21年一套,20年仅有两套出售。现在的挂牌是0。连挂牌都没有,可以看出,这个小区的业主比较惜售。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

另一个更小一点的,只有179户的小型社区,仅在2016年有两套出售,同样的,挂牌数也为0。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

更小一个位于大宁板块的只有三排楼的一个小型社区,它仅仅在2015年和2020年各成交了一套房子,同样没有挂牌。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

整体来说,相较于大型社区,小型社区的业主们由于居住舒适度以及其他原因,更为惜售。也因此,如果想买区域成熟、品质优良小型社区,其实还不一定能买到。

直说吧,迷你社区究竟值不值得买

社区的未来发展方向

在过去,很多大型社区作为主流产品引起人的追捧。但是,很多大型社区划分成几期进行开发,这就造成了前几期的业主,在出行的时候会受到交通、灰尘等方面的影响。

而大型社区,更看重区域的未来规划,新建的大型社区,往往在比较偏远的地区,因为这些地区才有大面积的住宅规划,才更好拿地。

而小型社区,则很有可能成为市区未来生活的主流。

在城市规划中,大面积的住宅用地越来越少了,越是成熟的区域,越只有小面积的住宅用地可以在未来进行出让。

在2020年,上海纯住宅用地共成交了66宗,规划建筑面积合计454万方,平均一下,每块地的建面约为6.8万方。

和上一年相比,2020年成交的块数比2019年多,而总建面却少了一些。

从中,也可以看出现在的地块趋势,在越来越偏小。

当然,五个新城等新规划的地区,肯定依旧还有大型地块的出让,但是其他越是成熟的地区,越是只剩下小型地块了。

可以肯定的是,未来的社区,一定是以小型社区为主的。

这也是为什么我们想写小型社区的原因,有很多购房者出于对品质的担心,往往想要买大型社区中的一期,而不敢买小一点的社区。

从地块的角度上来看,大面积地块的开发,未来会越来越少,所以,可以把目光转向小型社区。

而且,还有一点,不知道大家有没有发现,像是上海这样的城市,在更多的把精力放在街道上,打造毛细管网似的街区规划,让城市变得流动起来。

是希望每个街道都打造好配套,而不是在一个大型社区内做好配套,最后变成一个个没有围墙的社区,让人们都流动起来。

从这个角度来看,未来也会多出现小地块社区,开一次盘就卖完,然后再围绕这一个个小型社区来打造街区上的配套。

而且,让我们看看上面举的例子,这种成熟区域、品质较好的小型社区,业主们那么惜售,从侧面也反映出来了住这种小区的舒适度高,丝毫不比大型社区差。

小型社区,和中大型社区,各有优缺点。成熟区域、优质的小型社区,可以将缺点覆盖住。因此,不是小型社区值不值得买的问题,而是这个小型社区位于哪里,品质如何。

别忘了,归根到底,房子是用来住的。

以上为正文,来自初晓

版权声明:魏甚么 发表于 2021-04-21 17:27:12。
转载请注明:直说吧,迷你社区究竟值不值得买 | 万有导航

相关文章

暂无评论

暂无评论...